Quem pesquisa imóveis para investir costuma começar pelos anúncios. Compara apartamentos no mesmo bairro, observa os preços pedidos e usa essas informações para avaliar se um imóvel em leilão está barato.
O problema é que preço anunciado não é necessariamente preço de venda.
Um apartamento anunciado por R$ 400 mil pode acabar sendo negociado por um valor menor. E, se você usar os R$ 400 mil como referência sem considerar essa diferença, pode calcular uma margem de ganho que não existe na prática.
O preço pedido não mostra quanto o mercado está disposto a pagar
Imagine que você encontrou cinco apartamentos semelhantes ao imóvel do leilão, todos anunciados por aproximadamente R$ 400 mil.
À primeira vista, parece uma boa referência. Mas ainda falta uma informação: por quanto esses imóveis estão sendo efetivamente vendidos?
Um anúncio pode permanecer meses no ar. O proprietário pode estar pedindo acima do que o mercado aceita, pode ter pressa para vender ou estar disposto a negociar. Enquanto isso, outros imóveis semelhantes podem ser vendidos por valores menores.
Por isso, comparar apenas os preços dos anúncios pode levar a uma avaliação exagerada do imóvel.
Na prática, o investidor precisa estimar um preço de venda possível, e não simplesmente repetir o maior valor encontrado nos portais imobiliários.
O que observar na comparação
A comparação precisa considerar imóveis realmente semelhantes.
Um apartamento reformado não é uma boa referência para outro que precisa de obra. Uma unidade com vaga de garagem não deve ser comparada diretamente com outra sem vaga. E imóveis no mesmo bairro podem ter liquidez bastante diferente dependendo da rua, do condomínio e das características do prédio.
Também vale observar há quanto tempo os imóveis estão anunciados e se os preços vêm sendo reduzidos. Quando vários anúncios permanecem disponíveis por muito tempo, isso pode indicar que os valores pedidos estão acima do que os compradores estão aceitando pagar.
Se possível, converse com corretores que atuam naquela região. Eles podem ajudar a entender a diferença entre o preço anunciado e o valor que costuma fechar negócio.
O desconto do leilão precisa existir depois dos custos
Suponha que um imóvel tenha sido avaliado em R$ 400 mil e apareça no leilão por R$ 250 mil.
A diferença de R$ 150 mil parece interessante. Mas imagine que imóveis semelhantes estejam sendo vendidos por aproximadamente R$ 340 mil, e não por R$ 400 mil.
A margem inicial já é menor do que parecia.
Ainda será necessário considerar comissão do leiloeiro, impostos, despesas de aquisição, eventuais débitos, reformas, custos para disponibilizar o imóvel e despesas durante o período em que ele permanecer sem gerar receita.
Se houver ocupação ou necessidade de regularização, o tempo até a revenda também entra na conta. Dinheiro parado tem custo, mesmo quando não aparece como uma despesa isolada.
O preço de arrematação, sozinho, não mostra se o investimento é bom.
Faça a conta pelo valor provável de saída
Antes de definir quanto está disposto a pagar, estime por quanto conseguiria vender o imóvel em condições realistas.
Use referências de imóveis comparáveis, considere o estado de conservação e desconte os gastos necessários para chegar ao preço de saída.
Depois, trabalhe de trás para frente: quanto você pode pagar hoje para que a operação ainda faça sentido, considerando os custos e o tempo envolvidos?
Essa conta ajuda a evitar um erro comum: encontrar um imóvel aparentemente barato e descobrir, depois da compra, que a margem dependia de um preço de revenda difícil de alcançar.
