Introdução
Comprar imóvel em leilão pode ser uma oportunidade para adquirir um bem por um valor inferior ao praticado no mercado, seja para investimento, seja para moradia.
Nos leilões judiciais, o pagamento do preço da arrematação, em regra, deve ser realizado à vista, juntamente com a comissão do leiloeiro, conforme o percentual e as condições previstos no edital.
Mas o que muitas pessoas não sabem é que, nos leilões judiciais, o pagamento da arrematação pode ser feito de forma parcelada.
Pagamento parcelado em leilão judicial: O que considerar antes de fazer uma proposta
Antes de apresentar uma proposta de compra, é importante compreender que, uma vez aceita pelo juiz, ela pode gerar obrigações para o proponente.
O descumprimento da proposta aceita pode trazer consequências financeiras, como a aplicação de multa processual, o pagamento da comissão do leiloeiro e a responsabilidade pelos prejuízos eventualmente causados.
Por isso, antes de apresentar qualquer proposta, é fundamental ler atentamente o edital para verificar as condições da venda, inclusive se há exigência de pagamento à vista e qual é o procedimento para apresentação da proposta.
Além disso, a análise prévia do processo judicial é essencial para identificar eventuais falhas processuais que possam comprometer a arrematação, avaliar os riscos de ter o dinheiro imobilizado no processo e verificar quais dívidas e obrigações poderão ser assumidas pelo comprador.
Em outras palavras: não é apenas o valor da proposta que precisa ser analisado. Antes de fazer uma oferta, é preciso conhecer as condições da venda e os riscos envolvidos.
Quando é possível apresentar uma proposta de pagamento parcelado?
A compra parcelada de um imóvel em leilão judicial é permitida pelo art. 895 do Código de Processo Civil, mas a proposta precisa observar as condições previstas na legislação e no edital.
A proposta de pagamento parcelado pode ser apresentada em diferentes momentos do procedimento:
- Antes de iniciado o primeiro leilão: por valor não inferior ao da avaliação do imóvel;
- Até o início do segundo leilão: por valor que não seja considerado preço vil, ou seja, por valor que não seja considerado preço vil, ou seja, inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital. Caso não tenha sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a 50% do valor da avaliação.
É importante observar que alguns editais estabelecem regras específicas para a apresentação de propostas parceladas, inclusive determinando que elas sejam apresentadas diretamente no sistema do leiloeiro durante o leilão.
Após o encerramento do segundo leilão, em determinadas situações, também pode ser apresentada proposta de compra no processo judicial. Nesse caso, a aceitação dependerá da análise do juiz e das circunstâncias específicas do processo, inclusive da manifestação dos credores.
Como funciona o parcelamento?
A proposta deve prever o pagamento de pelo menos 25% do valor do lance à vista, além da comissão do leiloeiro, observadas as condições e os prazos estabelecidos para aquela arrematação.
O saldo remanescente pode, em regra, ser parcelado em até 30 meses subsequentes, com correção monetária, observadas as condições estabelecidas pelo juízo e pelo edital. O prazo pode ser inferior a 30 meses, conforme as condições estabelecidas para aquela arrematação.
Por isso, antes de apresentar a proposta, é fundamental verificar as condições específicas previstas no edital e no processo judicial.
A proposta parcelada suspende o leilão?
A apresentação de uma proposta para pagamento parcelado não suspende o leilão. Isso significa que o imóvel continuará sendo disputado normalmente, mesmo depois da apresentação da proposta.
Se durante o leilão houver um lance válido para pagamento à vista, a proposta parcelada não prevalecerá, pois a proposta de pagamento à vista sempre tem preferência sobre a proposta parcelada.
Também pode haver mais de uma proposta de pagamento parcelado. Nesse caso, caberá ao juiz escolher a proposta mais vantajosa, considerando, prioritariamente, aquela que apresentar o maior valor.
Se duas ou mais propostas forem apresentadas nas mesmas condições, terá preferência aquela que tiver sido apresentada primeiro.
O que acontece depois que a proposta parcelada é aceita?
Depois que a proposta é aceita pelo juiz, o arrematante deve cumprir as condições de pagamento estabelecidas na decisão, no edital e na própria proposta.
Primeiro, deve ser realizado o pagamento da entrada de 25% do valor da arrematação, além da comissão do leiloeiro, que deve ser paga à vista, dentro do prazo determinado pelo juiz.
Os comprovantes de cada parcela do saldo remanescente devem ser apresentados no processo judicial, conforme os prazos estabelecidos.
E se houver atraso nas parcelas?
Como garantia de pagamento, é constituída hipoteca do próprio bem, que fica registrada na matrícula até a quitação total da dívida.
Se houver atraso no pagamento de qualquer parcela, incidirá multa de 10% sobre a soma da parcela inadimplida com as parcelas que ainda vencerão.
Além disso, o inadimplemento permite ao exequente pedir a resolução da arrematação, ou seja, o desfazimento da compra, ou cobrar judicialmente o valor devido.
Conclusão
O parcelamento pode ser uma alternativa interessante, mas a segurança da compra começa antes da apresentação da proposta.
A possibilidade de parcelar o pagamento pode tornar a aquisição de um imóvel em leilão judicial mais acessível, especialmente para quem não pretende ou não pode disponibilizar todo o valor.
No entanto, o parcelamento não elimina os riscos envolvidos na arrematação. A proposta precisa observar as regras do art. 895 do CPC, as condições estabelecidas pelo juiz e as disposições do edital.
Além disso, é importante lembrar que, depois de aceita, a proposta gera obrigações para o arrematante. O pagamento das parcelas deve ser cumprido rigorosamente, pois o inadimplemento pode trazer consequências financeiras e até comprometer a própria arrematação.
Por isso, antes de apresentar uma proposta de pagamento parcelado, não basta verificar se o valor do imóvel parece atrativo ou se as parcelas cabem no orçamento. É fundamental analisar o edital, o processo judicial e as condições específicas daquela arrematação.
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