Os leilões extrajudiciais decorrentes da consolidação da propriedade de imóveis em favor de instituições financeiras têm atraído interessados em adquirir imóveis por valores potencialmente inferiores aos praticados no mercado.
Nesses casos, não basta analisar o valor do imóvel e as condições do leilão. É fundamental identificar quem ocupa o bem, qual é a origem dessa ocupação e quais medidas poderão ser necessárias para que o arrematante consiga exercer efetivamente a posse do imóvel.
Entretanto, uma situação exige atenção especial antes da arrematação: o imóvel estar ocupado por terceiros.
Antes de tomar qualquer medida o interessado no bem precisa identificar quem está ocupando e por qual motivo.
Cada perfil exige uma estratégia distinta de atuação:
- O devedor fiduciante (ex-mutuário): É a situação padrão nos leilões de imóveis retomados por financiamento bancário. Por ter dado o bem em garantia e inadimplido o contrato, a lei confere ao adquirente instrumentos específicos para reaver o bem, visto que a propriedade já se consolidou anteriormente em favor da instituição financeira.
- Inquilinos com locação anterior ou posterior à garantia: A análise da matrícula é obrigatória. Se houver contrato de locação devidamente averbado antes da alienação fiduciária ou ciência da locação, o arrematante poderá ter que respeitar o prazo vigente. Por outro lado, contratos firmados após a garantia bancária ou sem as formalidades legais perante o registro costumam perder a eficácia em relação ao novo proprietário.
- Ocupantes irregulares ou terceiros sem vínculo: Pessoas colocadas no imóvel pelo antigo devedor após a constituição da garantia ou invasores. Nestes casos, exige um cuidado especial para evitar o reconhecimento de posse autônoma de boa-fé.
O imóvel ocupado pode exigir uma medida judicial para obtenção da posse
Se o ocupante se recusar a entregar o imóvel de forma amigável, mesmo após ter sido notificado, o arrematante deve buscar auxílio judicial.
Para os imóveis arrematados em decorrência de imóveis retomados pelo banco em alienação fiduciária, o artigo 30 da Lei nº 9.514/97 prevê a possibilidade de concessão de liminar para a desocupação voluntária do imóvel no prazo de 60 dias corridos, cabendo ao juiz analisar o preenchimento dos requisitos no caso concreto.
O arrematante deve ingressar com Ação de Imissão na Posse, por intermédio de advogado, comprovando o registro do imóvel em seu nome através de leilão extrajudicial ou adquirido junto ao banco após a consolidação plena da propriedade. O juiz irá analisar a documentação, podendo ou não conceder a liminar.
Concedida a liminar, será designado Oficial de Justiça para intimar o ocupante para que deixe o imóvel de forma voluntária.
O que acontece na prática se o ocupante não sair
Se o ocupante permanecer no imóvel após o término do prazo fixado na liminar, o processo avança para a execução forçada.
O juiz poderá, então, determinar o cumprimento imediato da ordem por meio de mandado de imissão coercitiva, com autorização de arrombamento e requisição de força policial.
No dia designado, o oficial de justiça comparece ao local, podendo estar acompanhado da polícia e dos auxiliares necessários, como chaveiros e equipe de mudança, a cargo do arrematante.
Caso o ocupante se recuse a retirar seus pertences, o oficial de justiça deverá observar as determinações constantes do mandado e as providências autorizadas pelo juiz para a retirada, guarda ou depósito dos bens, permitindo, ao final, o cumprimento da ordem de imissão na posse definitiva do imóvel.
Conclusão
A aquisição de um imóvel ocupado em leilão decorrente da retomada pelo banco exige uma análise cuidadosa que vai além do valor de arrematação. Antes de participar do leilão, é importante verificar quem ocupa o imóvel, qual é a origem da ocupação e quais circunstâncias podem influenciar a obtenção da posse.
Após a arrematação, quando a desocupação voluntária não ocorre, o arrematante poderá precisar recorrer ao Poder Judiciário para obter a imissão na posse, observando as particularidades do caso e as medidas determinadas pelo juiz.
Por isso, conhecer previamente a situação possessória do imóvel e avaliar os documentos relacionados à arrematação permite compreender melhor os riscos envolvidos e planejar as providências necessárias para a efetiva utilização do bem.
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Cleber Oliveira Sasso | Assessoria Jurídica em Leilões de Imóveis
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