TJSP decidiu que a comissão paga pelo arrematante ao leiloeiro em leilões judiciais deve ser restituída pelo devedor mesmo que não esteja prevista no edital
Reembolso da comissão do leiloeiro em leilões judiciais de imóveis em São Paulo.
A restituição da comissão paga ao leiloeiro em leilões judiciais de imóveis no Estado de São Paulo agora é possível.
O Tribunal de Justiça de São Paulo, por meio de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) nº 2249027-60.2025.8.26.0000 (Tema 60), fixou a tese sobre a restituição de leiloeiro paga pelo arrematante.
O que é o Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR)?
O IRDR serve para uniformizar decisões judiciais para que não haja decisões e entendimentos conflitantes no mesmo tribunal em causas semelhantes.
Assim, o IRDR tem força vinculante, ou seja, todos os juízes daquele tribunal devem seguir o mesmo entendimento em suas decisões.
Comissão do leiloeiro
A comissão do leiloeiro judicial deve ser paga pelo arrematante, nos termos do art. 884, parágrafo único, do Código de Processo Civil.
Art. 884:
(…) Parágrafo único. O leiloeiro tem o direito de receber do arrematante a comissão estabelecida em lei ou arbitrada pelo juiz.
Em muitos casos a comissão é arbitrada pelo juiz em 5% do valor da arrematação e deve ser paga logo após o encerramento do leilão, por quem deu o lance vencedor, para o aperfeiçoamento da arrematação.
Restituição da comissão
A restituição da comissão do leiloeiro já era prevista desde 2016 pela Resolução do CNJ nº 236 (art. 7, §4):
“Se o valor de arrematação for superior ao crédito do exequente, a comissão do leiloeiro público, bem como as despesas com remoção e guarda dos bens, poderá ser deduzida do produto da arrematação”
Embora exista um enorme esforço dos advogados que atuam na área de leilões de imóveis em lutar pela restituição do comissão, com base na Resolução do CNJ, muitos juízes ainda adotam entendimentos conflitantes quanto a este tema, gerando uma insegurança jurídica aos clientes arrematantes e investidores.
Parte da jurisprudência no Brasil entende que a ausência de previsão expressa no edital impede o reembolso da comissão do leiloeiro.
Com a fixação da tese no IRDR, o TJSP consolidou o entendimento que a Resolução 236/2016 do CNJ complementa e regula o art. art. 884, parágrafo único, do Código de Processo Civil.
Além disso, o TJSP destacou que a Resolução constitui um ato normativo do CNJ dotado de eficácia vinculante pelo Poder Judiciário.
Dessa forma, é possível a restituição da comissão do leiloeiro mesmo que não esteja prevista no Edital.
Como funciona a restituição
Embora seja uma conquista importante para quem arremata imóveis em leilão, a restituição da comissão do leiloeiro não é automática e também não é para todos os casos.
Para que seja possível o reembolso da comissão da leiloeiro, já paga pelo arrematante, é necessário:
- que o leilão seja judicial no TJSP
- que a comissão esteja paga pelo arrematante;
- efetiva existência de saldo excedente, após o pagamento da dívida aos credores e das despesas do processo;
- não tenha prejuízos a terceiros
- seja autorizado pelo juiz, conforme as circunstâncias do caso concreto
Conclusão
O Tribunal de Justiça de São Paulo deu um importante passo para dar mais segurança aos arrematantes de imóveis a possibilidade de obter o reembolso da comissão do leiloeiro em leilões judiciais.
Embora, seja uma decisão vinculante é observado com certa cautela pelos advogados da área, pois o tribunal deixou uma margem para o juiz decidir de acordo com o caso concreto.
Siga-nos no Instagram: @cksassoleiloes
