Como funciona a desocupação nos leilões de imóveis arrematados em leilões promovidos pelos bancos?
A desocupação nos leilões de imóveis realizados pelos bancos é uma dúvida que sempre surge em quem nunca arrematou imóveis em leilão e para quem arrematou os primeiros imóveis.
Arrematar um imóvel em leilão extrajudicial pode ser um excelente negócio, com preços abaixo do mercado e com uma boa margem de lucro.
No entanto, é fundamental estar ciente de uma etapa crucial do processo: a desocupação do bem.
Desocupação nos leilões extrajudiciais
Em geral, leilões extrajudiciais ocorrem quando um mutuário com financiamento imobiliário não paga as parcelas do financiamento, resultando na retomada do imóvel pelo banco, tais como Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil, Santander, Bradesco, Itaú, dentre outros.
O imóvel é então leiloado para que o valor arrecadado quite a dívida da alienação fiduciária.
Após registrada a propriedade em nome do arrematante no cartório de Registro de Imóveis, este tem direito a entrar no imóvel.
Mas se o imóvel estiver ocupado e não houver acordo para desocupação voluntária, o arrematante deve ingressar com uma ação judicial chamada de Imissão na Posse.
Na ação de imissão na posse, a lei prevê a possibilidade do juiz conceder uma liminar de desocupação voluntária, para que o ocupante deixe o imóvel em até 60 dias corridos.
Caso o ocupante permaneça no imóvel após esse prazo, o juiz poderá, então, determinar nova ordem judicial para a desocupação imediata, onde um oficial de justiça irá até o imóvel determinar a desocupação, podendo inclusive, solicitar apoio policial para arrombamento e retirada dos ocupantes à força do imóvel, se os ocupantes dificultarem a imissão na posse.
Além disso, a lei ainda prevê a possibilidade do juiz determinar o ocupante ao pagamento de taxa de ocupação mensal de 1% sobre o valor da arrematação até a efetiva posse do imóvel pelo novo proprietário, que serve para compensar o arrematante pelo período que deixou de usufruir do imóvel.
É importante informar que o ocupante será citado para apresentar defesa e contestar a desocupação no decorrer do processo de imissão na posse.
Assim, não existe um prazo estimado para finalizar o processo, pois depende de inúmeros fatores e da complexidade de cada caso.
Questões comuns e dicas importantes
- Imóvel alugado: se o ocupante for um inquilino e o contrato de locação estiver registrado na matrícula, deve ser respeitado o contrato de locação no período de vigência. Não estando o contrato registado na matrícula, o arrematante pode requerer a desocupação através da ação de imissão na posse, se não houver acordo de desocupação voluntária.
- Imóvel emprestado: se o imóvel estiver ocupado por parentes, amigos ou qualquer outra pessoa a título de comodato, não havendo acordo, deve também ingressar com a ação de imissão na posse contra os ocupantes do imóvel.
- Imóvel ocupado por outras pessoas (contrato de gaveta ou invasor): nestes casos, pode ser mais complexo, pois é necessário saber se o ocupante é um terceiro de boa-fé e se já possui prazo de obter a propriedade por usucapião, o que poderá complicar a imissão na posse do imóvel.
- Imóvel desocupado: se o imóvel estiver desocupado, o arrematante deve se certificar que o antigo morador não possa ter deixado pertences no imóvel. Neste caso, recomenda-se cautela, recomendando ingressar no imóvel acompanhado de testemunhas ou solicitar uma diligência de um encarregado no tabelionato de notas que irá emitir uma ata com fé pública, constatando que o imóvel está livre de pessoas e coisas. Caso tenha pertences será necessário enviar uma correspondência para o ex-ocupante para que retire em dia e hora marcada.
Conclusão
Comprar imóvel em leilão é um investimento que requer cautela e conhecimento técnico.
A desocupação do imóvel é um dos aspectos mais críticos e que pode gerar grandes desafios para o arrematante desavisado.
Conhecer os trâmites da lei de alienação fiduciária e da imissão na posse, é fundamental para um investimento seguro.
A assessoria jurídica especializada é indispensável para conduzir o processo de forma eficiente e sem surpresas.
Se você tem alguma dúvida sobre a desocupação de imóveis arrematados em leilões, envie uma mensagem para contato@cksasso.com
Bibliografia
- Lei nº 9.514/97 – Lei de Alienação Fiduciária
- Súmula 4 do TJSP: “É cabível liminar em ação de imissão de posse, mesmo em se tratando de imóvel objeto de alienação fiduciária, desde que comprovada a consolidação da propriedade em nome do credor.”
- Súmula 5 do TJSP: “Na ação de imissão de posse de imóvel arrematado pelo credor hipotecário e novamente alienado, não cabe, por ser matéria estranha ao autor, a discussão sobre a execução extrajudicial e a relação contratual antes existente entre o primitivo adquirente e o credor.”
- TJSP: TJ-SP – AI: 21479975020238260000 São José do Rio Preto, Relator.: Emerson Sumariva Júnior, Data de Julgamento: 29/09/2023, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/09/2023)
- TJRJ: TJ-RJ – APELAÇÃO: 00059199220218190045 2023001102286, Relator.: Des(a). ANDRE LUIZ CIDRA, Data de Julgamento: 01/02/2024, VIGESIMA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 11ª CÂM, Data de Publicação: 06/02/2024)
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