Se você é corretor de imóveis e presta assessoria ou quer prestar assessoria em imóveis de leilão, leia esse artigo
O PAPEL FUNDAMENTAL DO CORRETOR DE IMÓVEIS NO MERCADO DE LEILÕES
Muitos corretores de imóveis e imobiliárias passaram a prestar assessoria em imóveis de leilão, aproveitando-se de um mercado que cada vez mais tem atraído os olhares de investidores e de quem procura um bom desconto nos imóveis.
O corretor exerce um papel fundamental ao oferecer as melhores oportunidades na região de atuação, promovendo uma análise financeira com uma estimativa de ganhos na revenda.
Porém, o corretor de imóveis deve se abster de promessas cada vez mais comuns na internet: “ganhos fáceis e revendas imediatas”, “lucros imediatos” e “investidores nunca perdem nos leilões”, “ROI garantido de X% em poucos meses”
Muito embora, os corretores conheçam os nunces da região de atuação, tais promessas podem levar em erro e gerar uma frustração de legítima expectativa do cliente arrematante que se baseia na boa-fé e na expertise do profissional de transações imobiliárias.
Além disso, os profissionais deste setor devem sempre estar atentos aos riscos que envolvem os leilões, principalmente nos problemas que podem surgir no após a arrematação:
- Imóvel ocupado
- Nulidades processuais
- Dívidas que possam recair ao arrematante (propter rem)
- Problemas registrais
RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS
Como no mercado convencional, o corretor de imóveis tem o dever legal de agir com diligência e prudência, prestando ao cliente todas as informações relevantes sobre o negócio.
Principais Aspectos da Responsabilidade Civil do Corretor:
- Dever de Diligência: O corretor não é apenas um “mostrador” de imóveis, devendo investigar e analisar a regularidade documental e técnica do imóvel.
- Informação Correta (Art. 723 CC): O corretor responde por prestar informações falsas, incompletas ou omitir riscos da transação.
- Ato Ilícito e Culpa: A responsabilidade civil, em regra, é subjetiva e surge quando há erro, omissão ou negligência (arts. 186 e 927 do Código Civil).
É certo que a responsabilidade do corretor de imóveis não é absoluta, mas a falha por negligência ou fornecimento de informações imprecisas, gera a obrigação de indenizar os prejuízos causados a terceiros. Veja alguns exemplos:
TJ-SE — Apelação Cível 0034317-73.2008.8.25.0001 — Publicado em 28/10/2022
Neste caso, o Tribunal de Justiça de Sergipe condenou solidariamente um corretor de imóveis a reparar danos materiais e morais porque ele intermediou a venda de um imóvel sem verificar que já existia uma penhora registrada na matrícula. A Corte considerou a omissão do corretor uma conduta irresponsável e culposa, destacando que é da natureza da atividade de corretagem o assessoramento e a adoção de medidas de precaução contra irregularidades.
TJ-PR — Apelação Cível 0026392-65.2014.8.16.0001 — Publicado em 31/10/2019
Neste outro caso, o TJPR manteve a responsabilidade de um corretor por danos decorrentes do descumprimento do dever de diligência, prudência e esclarecimento de informações. A decisão reafirma que o corretor tem o ônus de prestar todas as informações necessárias para a segurança do negócio, conforme o artigo 723 do Código Civil.
O artigo 723 do Código Civil é claro ao estabelecer que o corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o negócio.
Não é diferente na assessoria em imóveis de leilão, sendo imprescindível que o corretor de imóveis forneça ao cliente a análise técnica profunda visando mitigar riscos que a análise comercial não alcança.
PARCERIAS ESTRATÉGICAS
O corretor de imóveis que é um profissional que, embora, detenha um vasto conhecimento técnico do mercado imobiliário, é recomendável que se aliar de forma estratégica a outros profissionais do setor, como:
- Advogado especializado em leilões para realizar a análise jurídica do imóvel (due diligence) antes do leilão e para tomar as medidas cabíveis para desocupação e regularização documental;
- Engenheiro civil e arquiteto para analisar questões ambientais e de construção do imóvel;
- Tabelião de Notas acostumados com imóveis de leilão para agilizar a escritura;
- Correspondentes bancários de principais bancos para financiamento na compra e venda do imóvel
* Artigo meramente informativo.
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