Não Fui Notificado: Como a falta de intimação do banco pode gerar dever de indenizar
Quando financiamos um imóvel para aquisição, na verdade, estamos fazendo um empréstimo com o banco. Para garantir que o valor emprestado será pago, o próprio imóvel é usado como garantia. Isso acontece por meio de um contrato de alienação fiduciária, onde o imóvel fica “em nome” do banco, que se torna credor fiduciário, e o comprador, é o devedor fiduciante.
Somente após quitar integralmente todas as parcelas e encargos do financiamento, é que o imóvel finalmente é transferido para o nome do comprador.
Como o Leilão Extrajudicial Funciona sob a Lei nº 9.514/97
A Lei nº 9.514/97, conhecida como Lei de Alienação Fiduciária, estabeleceu uma forma para que os bancos possam retomar os imóveis dados em garantia em caso de inadimplemento do devedor.
É um processo mais rápido e simples do que a via judicial tradicional, mas exige o cumprimento rigoroso de algumas etapas.
Basicamente, o processo se desenrola da seguinte forma:
1. Constituição em Mora
Quando o devedor atrasa os pagamentos das parcelas, este serão intimados pessoalmente pelo cartório de registro de imóveis para pagar, em até 15 dias, todas as prestações vencidas e as que vencerem até a data do pagamento, incluindo juros e encargos.
Se o devedor não purgar a mora, ou seja, não pagar a dívida no prazo de 15 dias a contar da intimação, a propriedade do imóvel se consolida em nome banco, que irá registrar no matrícula do imóvel 30 dias após o término do prazo para purgar a mora.
2. Consolidação da Propriedade
Após o registro da consolidação da propriedade em nome do banco, o imóvel deverá ir a leilão e o devedor deverá ser obrigatoriamente intimado das datas, horários e locais dos leilões para exercer o direito de preferência na arrematação do imóvel.
3. Leilões Públicos
Após a consolidação da propriedade, o banco irá realizar os leilões públicos para a venda do imóvel. A lei prevê dois leilões:
- Primeiro Leilão: O imóvel é ofertado pelo valor de avaliação de mercado, que deve constar no contrato ou ser definido por perito. Se não houver lance que cubra esse valor, passa-se ao segundo leilão.
- Segundo Leilão: Neste leilão, o imóvel pode ser arrematado por qualquer valor que não seja considerado vil, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida, somada às despesas do leilão, impostos e outras taxas. Se, mesmo no segundo leilão, não houver lance que cubra esse valor mínimo, o imóvel é incorporado definitivamente ao patrimônio do banco, e a dívida é considerada extinta.
É fundamental que o devedor seja intimado das datas, horários e locais de ambos os leilões, garantindo-lhe a oportunidade de acompanhar o processo e, se quiser, exercer seu direito de preferência ou tomar medidas para evitar a arrematação.
4. Entrega do Imóvel
Uma vez arrematado o imóvel e registrado o imóvel em nome do arrematante, este tem o direito de ter a posse. Caso o devedor original ainda esteja no imóvel, ele pode ser notificado para desocupá-lo. Se não o fizer voluntariamente, o arrematante pode entrar com uma ação de imissão na posse para reaver o bem, podendo ser autorizada a desocupação liminar ou desocupação forçada, inclusive com força policial.
É importante ressaltar que o arrematante é um comprador de boa-fé e o melhor caminho é negociar com este um prazo para entregar o imóvel.
5. O Registro do Imóvel em nome do arrematante
O fato de o imóvel já ter sido registrado em nome do arrematante não impede a busca por reparação por perdas e danos contra o banco, se houver falha no procedimento.
Embora o registro confira presunção de validade à arrematação, ele não sana eventuais vícios ou irregularidades que ocorreram no procedimento anterior ao leilão.
Nesse cenário, a ação não buscará a anulação do leilão em si (o que é mais complexo após o registro), mas sim o ressarcimento por perdas e danos contra o banco decorrentes de eventual conduta irregular.
Importante: Este texto tem objetivo informativo. Para entender sua situação específica, consulte um advogado especializado em leilões.
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