Quem é o Responsável pela Desocupação?

Dicas para desocupar imóvel em leilão judicial, extrajudicial e em vendas diretas com os bancos

Ao adquirir um imóvel em leilão ou em vendas diretas com os bancos, o arrematante se torna o legítimo proprietário do bem.

Consequentemente, a desocupação de imóveis comprados em leilão é de responsabilidade do arrematante.

Existem procedimentos para que a desocupação seja feita dentro da lei para que possa usufruir do seu novo imóvel.

Desocupação Amigável (melhor alternativa)

Após a expedição da carta de arrematação (leilão judicial) ou do registro da propriedade em seu nome (leilão extrajudicial), procure o ocupante de forma respeitosa, apresentando os documentos que comprovam a sua nova propriedade.

O primeiro passo recomendado é tentar negociar um prazo razoável para a desocupação e, eventualmente, um auxílio com custos de mudança, podendo ser vantajoso oferecer uma pequena ajuda financeira, a fim de tentar acelerar a liberação da posse do imóvel e evitar litígios na justiça.

É importante que o arrematante saiba quem está ocupando o imóvel, se é o proprietário, o mutuário que deixou de pagar as parcelas do financiamento, inquilino, terceiros ou invasores.

Para iniciar negociação com o morador, o arrematante poderá entrar em contato através de uma ligação, mensagens por aplicativos para se apresentar e tentar entender quais as necessidades do morador para que este desocupe o imóvel.

Mas se tiver dificuldade em contactar o morador, poderá também enviar uma notificação extrajudicial, por correios com aviso de recebimento ou telegrama através de cartório de títulos e documentos.

Lembre-se que jamais deve solicitar o desligamento da luz e água do imóvel com o morador no imóvel, pois ficará sujeito a indenizar o morador por danos morais.

Os acordos devem ser formalizados por escrito, estipulando os prazos e condições.

O acordo amigável funciona na maioria dos casos e evita desgastes no judiciário.

O arrematante deve estar sempre preparado para o descumprimento do acordo, assim, o auxílio profissional pode ser crucial neste momento.

Desocupação de imóveis arrematados em leilões judiciais

Os leilões judiciais ocorrem quando o imóvel é levado à venda por determinação da justiça, geralmente para quitar dívidas do proprietário, tais como execuções fiscais, trabalhistas, dívidas de condomínio ou qualquer outra dívida onde o credor não tenha encontrado outros bens para receber do devedor.

Se o imóvel foi adquirido em leilão judicial, não se exige a ingressar com uma nova ação para obter a posse do bem.

Após a homologação da arrematação e a expedição da Carta de Arrematação, o arrematante, por meio de um advogado especializado, deverá peticionar no próprio processo que originou o leilão e solicitar a desocupação do imóvel.

O juiz então definirá o prazo para que o ocupante desocupe voluntariamente o imóvel, sob pena de desocupação forçada com uso de força policial.

Desocupação de imóveis arrematados em leilões extrajudiciais ou direto com os bancos

Os leilões extrajudiciais são realizados fora do judiciário por instituições financeiras ou leiloeiras.

A lei determina que sejam feitos dois leilões obrigatórios. No entanto, quando o imóvel não é vendido nestes leilões, o imóvel fica consolidado para o banco em troca do “perdão” da dívida do devedor.

Nestes casos, o banco ao retomar os imóveis que não foram vendidos em leilões costumam vender diretamente ou com ajuda de leiloeiras.

A modalidade mais comum de leilões extrajudiciais é a decorrente de alienação fiduciária, onde o imóvel é dado como garantia em um financiamento e, em caso de inadimplência, é levado a leilão para quitar a dívida.

Não havendo acordo com o morador após a compra, o arrematante deverá ingressar com um processo judicial chamado de “ação de imissão na posse”, através de um advogado especializado.

Neste processo, o juiz irá mandar chamar o morador do imóvel para apresentar defesa.

Após o julgamento da ação, em caso positivo, o juiz irá determinar a desocupação voluntária, sob pena de determinar a desocupação com força policial.

Em qualquer tempo do processo, o juiz também pode dar uma liminar para que os moradores desocupem o imóvel em até 60 dias.

Importante: Este texto tem objetivo informativo. Para entender sua situação específica, consulte um advogado especializado em leilões.

Ficou com alguma dúvida? Envie um e-mail para cksassoadv@gmail.com.

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